落实住房“居住定位”应有长效机制

2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,在全社会引起强烈反响。

过去的十余年是我国住房市场“野蛮生长”时期。国家多次出台的住房调控政策基本以限购、限贷等措施为主,既没有明确住房的居住定位和准公共产品属性,也没有通过税收、财产等管理手段,建立个人房产监管机制,导致一些城市房价出现“屡调屡高”的现象。

去年以来,在“去库存”的大背景下,多地房价出现逆势非理性上涨。与前几次涨价相比,这次住房价格的突然性暴涨对我国经济社会发展的伤害更大。它不仅扭曲了社会资源配置,直接影响实体经济发展,加剧了社会贫富差距,还可能影响公众对楼市调控的信任。

住房的特殊属性,决定了它对不同群体将产生迥然不同的影响。对于高收入群体而言,房价便宜会买,房价贵也会买,只要认为能够保值增值就会买。而对于中低收入群体,一旦房价被炒高,就只有“望房兴叹”。“拥有一套住房”已经成为许多人生活的沉重负担,这不仅抵消了改革开放成果的“获得感”,破坏了小康生活的“幸福感”,甚至会对住房政策产生“失望感”。

如何确保中央经济工作会议所提出的目标任务得到有效的贯彻落实?笔者提出如下建议:

在认识上,明确住房既是商品,又有准公共产品属性。住房不是一般性商品,而是人民群众居住权的体现,也是生存和发展的必需品。目前,许多国家都将住房视为准公共产品。因此,在强调住房的居住定位基础上,还应当认识到其准公共产品属性,将住房市场治理作为保障和改善民生的一项重点工作来抓。

在目标上,实现“居者有其屋”,保持住房市场稳定。基于准公共产品的基本属性,我国住房市场治理应当立足于两大目标:一是适应人民群众住房需求,让大家都能合理拥有住房,实现“居者有其屋”;二是切实维护住房市场秩序,避免非理性、投资性甚至投机性买房,破坏住房市场的正常供求关系。

在措施上,建立调控体系,形成“组合拳”。一是保基本,对于满足基本需求型的购房,给予金融、税收等优惠保障政策;二是抑多占,对于超出基本需求的购房,采取提高首付比例、贷款利率、交易税率、开征房产税等手段予以抑制;三是减空置,对于闲置的住房,鼓励其面向社会出租。对于空置的住房,征收空置税,减少资源浪费;四是压投资,对于投资性购房,通过收取交易税、所得税予以压制;五是打投机,对于投机性购房,通过大幅度提高交易税率予以打击。

在保障上,完善法律制度,形成长效机制。鉴于住房的特殊性、市场的复杂性、利益的重要性,单靠“零打碎敲”的行政手段,无法从根本上解决房价调控难题,迫切需要完善以下基础性法律制度:一是通过不动产登记改革,加快建立全国统一住房数据库,搞清楚“谁有多少房子”、“空置了多少房子”等问题;二是深化财税改革,重点完善住房持有环节的税收制度设计,让房产税成为地方政府财政收入的稳定来源;三是加快建立公民个人收入账户制度,对包括房产在内的公民个人资产实现有效监管,为实现房产税征收奠定基础;四是修订和完善《继承法》等法律法规,开征赠与税、继承税等,完善公民个人和家庭财产的管理制度,引导合理、有序的住房消费。

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