从供给端看房地产调控目标

2017年《政府工作报告》提出要“加强房地产市场分类调控”,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。2016年中央经济工作会议对此有更详细的阐述,例如“提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效土地”,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”等。由此可见,《政府工作报告》和中央经济工作会议都强调了“供需结合、因城施策”的调控方针。

长期以来,不论是在房价过高的时期,还是在房地产低迷的时期,我们采用的都是需求调控,也就是通过抑制或促进需求来进行调控。然而单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求,是一种治标不治本的手段。需求调控是短期、具体的,可以立竿见影,但并不能改变公众对房价上涨的预期,甚至有可能强化上涨预期。供给调控则更侧重于中长期,且有助于稳定公众预期。但是,近年来,在供给层面,国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。2013—2015年,房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%。2016年,房地产用地占供地面积的比例为20.8%。在房价上涨较快的16个热点城市中,住宅用地供应量减少的现象非常突出,如厦门同比减少50%,上海减少48%,广州减少42%,北京减少31%。

房地产调控问题很复杂,主要涉及房地产与经济发展这两个方面。一方面,要防止房价过快上涨;另一方面,要将房地产对我国经济增长的贡献率保持在一定水平。无论是抑制房价泡沫、防风险的目标,还是保持房地产市场平稳健康发展、促进经济增长的目标,都与供给密切相关,尤其是一、二线城市的土地供给应增加。

实现房地产价格调控目标需要增加热点城市土地供给。《政府工作报告》和中央经济工作会议的精神都清晰地释放了重视供给端调控的信号。中央层面的政策是正确的、清晰的、一贯的。不少地方贯彻了这一思路,如安徽今年对省内库存压力大的三、四线城市减少以致暂停住宅用地的供应,而对房价较高的城市则加大土地供给。今年4月初,住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》后,热点城市纷纷推出2017年及未来数年的土地供应计划,其中北京市对外发布了《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来5年内全市供应住宅用地6000公顷,年均1200公顷,自住型商品房供地1020公顷,拟建25万套房,并建立购租并举的住房制度,优化住宅供应结构,供应总量达到150万套。该计划与2016年计划持平,但比原计划上调近两倍。

除了土地供应,还有一个问题就是工业用地和住宅用地的比例。在GDP考核导向下,地方政府倾向于多发展工业投资。北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,而纽约只有3.9%,东京只有5.1%。纽约居住用地占比则为44%,东京更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为28%、29%和26%。住宅用地比例过低是我国一、二线城市房价过高的重要原因之一。

需警惕供给不足导致房地产投资出现较大下滑的风险。与抑制资产泡沫同样重要的一个政策目标,是处理好房地产与经济发展的关系,将房地产对经济增长的贡献率保持在合理的水平。美国房地产行业增加值占GDP的12%,德国为10.9%,英国为13.0%,而我国目前为7.8%,所以我国房地产行业还有较大的发展空间,更何况我们仍然处在城镇化的进程当中。从这一点出发,应保持适量土地供应,防止房地产投资增速下滑。实际上,房地产投资下降过多也不符合城镇化、改善居民生活、扩大内需的方向。

笔者对今年房地产投资持谨慎乐观的态度。一是去库存效果明显,会催生房地产企业补库存需求。去年12月,商品房待售面积同比增速为-3.2%,较2015年同期(15.6%)低18.8个百分点,其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。二是去年房地产投资增速整体处于历史较低水平,较2013—2015年平均投资增速低4个百分点以上。三是楼市调控并未扭转购房预期。据中国指数研究院问卷调查的结果,调控措施出台后,近50%的购房者选择继续观望,待市场调整稳定后再考虑入市;还有近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房;只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。四是政府在此次房地产调控中已经开始关注供给端的问题,因而供给增加的前景看好。

目前需关注房地产企业的财务风险。房地产企业的资产负债表健康与否,也会影响到调控能否实现预期目标。当前全方位的、自上而下的大力度调控,比如限购和价格管制,可能对房地产企业造成较大压力,需要关注房地产企业所面临的风险。

首先,房地产行业本身具有资本密集型和劳动密集型的双重属性,而当前劳动力成本和资金成本都在上行。加之房地产企业面临信贷收缩的约束,其融资成本可能进一步提高。其次,地价节节攀升也对房地产企业造成了较大的压力。再者,价格管制可能会导致房地产企业惜售,使房地产企业的现金流承压,加剧企业层面风险的积聚。值得注意的是,虽然房价逐年上涨,房企的销售额也屡破新高,但房企的销售净利率却在逐年下降,从2011年的16.1%下降到2015年的10.0%,累计下降6.1个百分点。2016年前三季度,房地产行业净利率进一步下降到8.5%。当然,由于2016年全年房地产企业销售情况较好,风险在财务层面还没有体现,但不排除未来面临较大财务压力的可能。尤其是中小房企,可能面临较大压力。同时,房地产企业的兼并似乎也在加快,可能形成行业垄断,不利于房地产业的长期健康发展。

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