楼市需要自动调节机制

2016年中央经济工作会议指出,对于房地产市场,要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。笔者对此有如下思考和建议:

十多年来,我国楼市在波动和调控中反复循环。2000年到2016年,发生6.5个轮次的波动和调控循环,过程都是房价和销售额急剧上升、社会反应强烈、调控收紧楼市、楼市平稳或偏冷、经济增长乏力、调控放松楼市,然后开始下一轮循环。2016年开始的这一轮波动还处于前半程中,已经典型地反映了这种波动的特征。国家统计局数据显示:70个大中城市中,2016年12月新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市,包括北、上、广、深和大部分东中部省会城市,最高涨幅49.5%,这是楼市过热的集中体现。

我国楼市长期波动、调控反复循环有多重原因。首先,是长期以来国人对于楼市作用认识片面,过分依赖它推动经济和财政的增长。如果紧缩调控导致楼市平稳或疲软,经济增长不够理想,就重新加热楼市,于是楼市陷入下轮循环,这就是楼市长期波动的基本原因。其次,长期以来货币供应量过大,而投资市场狭隘,导致货币大量流向楼市,不断推高房价和销售额,这是楼市长期不正常的关键原因。再次,在前面两个原因的推动下,“房价只升不降”成为民众牢固的预期,导致阶段性恐慌购买,这是楼市长期不正常的心理原因。

稳定楼市和房价是一项紧迫的重大任务。楼市的剧烈波动,尤其是房价快速上升,对于经济社会乃至于全局的破坏作用不容忽视。过分看重它在经济增长中的短期作用,放纵市场过热,其实是饮鸩止渴,加速危机的到来。这是国际上多少惨痛经历得来的教训,我们不能企图依赖加热房地产这张老方子医治经济病。中央对此有着极为清晰的认识,指出“房子是用来住的,不是用来炒的”。现在已经到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫的重大任务的时候了。

建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,并非一蹴而就。中央提出需要建立稳定楼市的基础性制度和长效机制,这是一套完整的体系。这个体系需要各部门的合力,需要大刀阔斧的改革。形势催人,在这个体系确立之前,有必要建立一种同整套体系相容的机制,发挥短期可用、长期也可用的调节作用,以利于与综合施策形成合力。

创建一个对冲楼市异常波动的自动调节机制刻不容缓。历史表明,每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收,尤其是金融的首付率和房贷利率。但是,过去各种手段运用是人为安排,容易受到地方认识的局限或人为操控,也有时间滞后性。为了克服人工调控的弊病,需要建立一个自动调节机制,就是当楼市异常波动(上升或下降)达到一定程度时,机制即自动触发对冲,无需人工安排。其要点有五:一是监测指标。可用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标。二是控制界限。设置上下限,超过上限或下限,对冲机制就自动触发。三是对冲工具。首推金融手段,即首付率、利率双率联动。如某个城市一个月(或几个月)内住宅价格上升或下降超过限度,则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。当然,自动调节机制并非“单打独斗”,需要综合施策,根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策,与金融手段形成合力。四是实施区域。可以70个城市为对象。五是监管责任。即上一级政府及其主管部门。

该项机制具有及时调整的灵敏性,具有向上或向下对冲波动的双向稳定性,完全符合稳定经济社会大局的总要求。建议在进一步研究论证的基础上,选择不同类型的城市进行试点,确认效果后在70个城市推广。

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